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不動産投資に最適な会社

  • 執筆者の写真: maro00
    maro00
  • 2021年10月4日
  • 読了時間: 26分

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることを主に目指す投資です。老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。


不動産投資の目的とは

RENOSYで不動産投資をはじめたお客様の声でもっとも多いのは「老後の年金対策」です。次いで、「生命保険の代わり」「信用（ローン）活用」となっています（2021年9月時点）。

投資における不動産投資の立ち位置

投資には、多くの種類が存在します。不動産投資を、よく耳にする代表的な投資とで収益性とリスクの面を比較すると、以下の図のようになります。

投資として聞いて思い浮かべる人が多い株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターン、一方不動産投資は、実はミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれています。

賃料収入は毎月安定して得られることが多いため、不動産投資は変動が大きな株式投資などと比較してリスクが低いと考えられています。

不動産投資の詳細については、資産運用ガイドブックでもご紹介しています。ぜひ一度「不動産投資とはどんなものなのか」を知るために以下から資料（無料）をご覧になってみてください。

不動産投資、無料面談・セミナー　↓


不動産投資で利益が出る2つの仕組み

不動産投資で得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲイン（income gain）とは、投資の世界で用いられる用語のひとつです。不動産関連では、所有する建物を賃貸に出して得られる家賃収入が該当します。 そのほか株式や証券など、何かの資産を保有中に継続して得られる収入を指します。身近なところでは銀行預金の利子やFXのスワップポイントなどもインカムゲインです。 インカムゲインは、キャピタルゲインと比べて投資元本が減りづらく、キャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。


1. 家賃収入（インカムゲイン）

家賃収入で稼ぐ不動産投資は、コツコツと稼ぐモデルです。家賃は毎月変わるものではないため、ほかの金融商品に比べて景気変動の影響を受けることが少ないといわれています。


2. 売買益（キャピタルゲイン）

実際、バブル期には、不動産投資はこのキャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。 2,000万円で購入した不動産が、2,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万続きを読むを目的としたものが多く、家賃収入は二の次というスタイルが一般的でした。しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。


家賃収入と売買益の両方を得られることも

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲイン（income gain）とは、投資の世界で用いられる用語のひとつです。不動産関連では、所有する建物を賃貸に出して得られる家賃収入が該当します。 そのほか株式や証券など、何かの資産を保有中に継続して得られる収入を指します。身近なところでは銀行預金の利子やFXのスワップポイントなどもインカムゲインです。 インカムゲインは、キャピタルゲインと比べて投資元本が減りづらく、安定性続きを読むを受け取ってしばらくしてから売却して、キャピタルゲインキャピタルゲインキャピタルゲインとは キャピタルゲイン（capital gain）とは、不動産や株式取引など保持している資産の価値が上昇し、購入価格より売却価格が高くなり利益が出ることを指します。売却差益ともいいます。逆に購入価格より売却価格が低くなり損失が出ることを、キャピタルロス（売却損）といいます。


代表的な6種類の不動産投資

不動産投資には、いくつかの種類が存在します。代表的なものとして、以下6種類が挙げられます。

一般的に不動産投資の文脈でよく出てくるものは、区分マンション投資と一棟マンション投資（一棟アパート投資）、戸建て投資でしょう。区分とはマンションの中にある一戸単位（個別に販売される単位）で所有し、投資を行うものです。


区分マンション、特にワンルームマンション投資は、一棟マンション投資・一棟アパート投資や戸建て投資に比べ初期にかかる投資費用が抑えられるため、初心者でも手が出しやすい不動産投資です。


一棟マンション投資・一棟アパート投資は、一棟まるまる所有し投資を行う方法です。一棟なので、初期費とともにランニングコストも多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がってしまいます。

戸建て投資は一戸建てを所有し投資する方法です。需要が区分に比べ低いため、空室リスクが高い傾向にあります。


不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはいくつかあります。

他人のお金で投資し、家賃で返済できる

一般的に、投資は元になるお金が必要です。しかし不動産投資はローンを組むことで、自己資金以上の金額で投資ができます。




節税効果

不動産投資開始当初は節税になります。

安定した収入

毎月、入居者からの家賃収入があるので、安定した収入を予測できます。


私的年金の形成

ローン返済後、家賃収入が年金の代わりになります。


生命保険、死亡保険として活用できる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険団体信用生命保険団体信用生命保険（以下、団信）とは、住宅ローン返済期間中にローン契約者が死亡または高度障害状態に陥ってしまった場合、残りの住宅ローンを保険金により返済する住宅ローン専用の保障制度です。 住宅ローンは10年、20年と一般的に長期間にわたり返済していくものです。収入の担い手であるローン契約者に万が一のことが起きた場合、一般の生命保険は家族の生活費などはまかなえますが住宅ローンはまかなえないため、続きを読むに加入するため、ローン返済期間中に投資家本人が死亡した場合など、ローンの残高（残債とはまだ支払いが終わっていない借金、または債権放棄したあとで残る債権のことです。 年末調整で住宅ローン控除を受けるときに金融機関から残高証明書をもらいますが、この残高証明書に記載されているローン残高のことをローン残債ともいいます。残債イコール残高といってもいいでしょう。 ただし残高と残債は、その使われかたでニュアンスが変わってきます。残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得る、またはマンションを売却して売却益を得ることができます。


相続対策になる


インフレへのリスクヘッジができる

インフレで物価が上昇し、現金の価値が下がった場合でも、現物資産のマンションの価値は物価とともにスライドするため目減りせず、物価変動に強い特徴があります。


不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのは、次のような内容です。

初期費が必要

不動産価格よりもぐっと少額ですが、ある程度の自己資金が必要です。


流動性リスク

流動性が他の投資商品に比べ高くない。

空室リスク

一戸のみの保有の場合、空室時に収入がなくなる。

固定費・運用費（ランニングコスト）がかかる

管理費とは、分譲マンション等の共用部分を使用・維持するために必要なお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収されます。修繕積立金が日常的な劣化の補修から外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用されるのに対し、管理費は共用部の光熱費や、エントランスや廊下の清掃費、外構や屋上の維持費等に使用されています。 また、共益費という言葉もありますが、管理費との区別は明確にされていないため、修繕積立金とは、分譲マンション等の共用部分の性能を長期にわたって維持するために必要な、修繕のために積み立てられるお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収し積み立てられます。（管理費は共用部の光熱費等に使用されるのに対し、）修繕積立金は日常的な劣化の補修から、外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用され、中でも十数年おきに必要となる大規模修繕工事はおいては、マンションの規模によって数百万から数億続きを読むなどの費用がかかる。


不動産価格の下落リスク

購入時よりも不動産価格が下落するリスクがある。

天災リスク

台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクがある。


金利リスク

不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなる。


不動産投資の利回り相場




一般財団法人 日本不動産研究所の第44回「不動産投資家調査」（2021年4月現在）の調査によると、東京および政令指定都市において、

  • ワンルームタイプ：4.2〜5.7%前後

  • オフィスビル：3.5〜5.7%前後

  • 商業店舗：3.5〜6.5%前後

  • 物流施設・倉庫：4.2〜5.0%前後

  • 宿泊特化型ホテル：4.6〜5.7%前後


不動産投資を始める際の初期費用の目安

不動産投資は、始める際に費用がかかり、長年運用を続けるうえでも設備が故障したら費用は発生します。

物件価格の8%〜10%

あればよいとされています。

RENOSYを運営しているGA technologiesは不動産投資物件に関しては売主となり、仲介業者でないので仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸契約を不動産会社と結ぶ際に払う料金のことです。省略して「仲手（ちゅうて）」ともよばれます。 仲介手数料の額は、宅地建物取引業法により上限が決められています。この上限は、顧客を保護する意味合いで定められています。 具体的な上限は、取引の種類と物件価格に応じて異なります。 売買での上限は、物件価格200万円以下で物件価格の5%、400万円以下で4％＋続きを読むは発生しません。中古区分マンションの販売を主にしているRENOSYの場合は、初期費用はおおよそ50万円から60万円です。

RENOSY 不動産投資の物件価格と初期費用

不動産投資にかかる初期費用には、主に以下のようなものが含まれます。

各種税金（不動産取得税とは、新しく不動産（土地と、住宅や店舗などの家屋）を購入・贈与・家屋の建築など、不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。その不動産の所在する都道府県が課す税金となります。 無償や等価交換による不動産の取得でも課税となりますし、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合など、一部の場合には課税されません。 不動産取得税の計算は、不動産取得税続きを読む、印紙税契約書を交わしたり領収書を受け取ったりまたは発行しますが、そのとき印紙税という税金がかかります。文書の種類や内容、記載取引金額により税額は異なります。 例えば、5万円以上100万円以下の売買において領収書を作成した場合は、200円の印紙税が課せられます。この印紙税の納付は、作成した文書に収入印紙を貼付・消印することで行います。 印紙税法で、収入印紙を貼付すべき課税文書は限定列挙されてい続きを読む）

清算金（固定資産税・都市計画税、管理費とは、分譲マンション等の共用部分を使用・維持するために必要なお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収されます。修繕積立金が日常的な劣化の補修から外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用されるのに対し、管理費は共用部の光熱費や、エントランスや廊下の清掃費、外構や屋上の維持費等に使用されています。 また、共益費という言葉もありますが、管理費との区別は明確にされていないため、修繕積立金とは、分譲マンション等の共用部分の性能を長期にわたって維持するために必要な、修繕のために積み立てられるお金のことで、毎月各戸の所有者から徴収し積み立てられます。


少額から始められる不動産投資

RENOSYのように、不動産によっては少額の自己資金で始められる投資も存在します。以下では比較的少額で始められるタイプの投資をピックアップします。

少額でできる不動産への投資には以下のようなものが挙げられます。


中古のワンルームマンション（区分マンション）

区分所有型の投資は、建物全体でなく1戸ずつ所有する形なので、少額で初心者が取り組みやすい投資です。


特に都心中古ワンルームマンションには1,000万円台で購入できる物件もあります。また物件を購入する際には不動産投資ローンを組むことが一般的ですが、物件費用をすべてカバーできるフルローンとは、不動産を購入する場合に必要になる購入費用（物件の価格）と諸経費（税金や仲介手数料など）のうち、物件の購入費用を全額金融機関から借入れをすることです。 「アパート1棟5,000万円、諸経費250万円」の不動産投資で、購入費用5,000万円を全額借入れするのがフルローンです（諸経費は自己資金）。 銀行融資では、融資の上限が物件価格の8～9割までという場合が多く、フルロー続きを読むでワンルームマンション投資を始めれば、一棟もののアパートなどに比べて、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。

不動産投資でフルローン組める？メリット・デメリット

中古物件の中でも築年数とは、建物が新築されてから経過した年数で、建築年数のことです。建築用語には「築」を使った熟語が多くあり、増築・改築や、築造・築城などがあります。 築年数の新しいものは築浅（ちくあさ）、築年数の古いものは築古（ちくふる）といいます。また、具体的な築年数を表す場合には、築2年などと数字を入れて表現されます。 賃貸住宅では、築浅のほうが建物も設備も新しく、家賃が高いのが一般的です。購入後にリフォームとは、古くなった建物を改修（原状回復）し、下がった価値を元の水準まで戻す行為です。古くなった家を元の姿に戻すことが目的なので、間取りや部屋の数は変えません。 リフォームの例としては、バスユニットやキッチンの交換、床の貼り替えや外壁の再塗装などが挙げられます。特に築年数が経過した賃貸アパートなどでは、借主が退去した後に、集客を目的として行われる傾向にあります。 リフォームに似た続きを読むなどの手入れが必要になる場合もあります。

少額不動産の例としては、他にも以下のような物件が考えられます。


不動産投資信託（REIT）

実物不動産への投資ではなく、金融商品です。不動産投資信託とは、投資信託の運用対象を不動産に特化させた金融商品のことです。投資信託は投資家から資金を集めて大きな資金として運用し、その運用益を投資家に分配する金融商品です。この運用の対象が不動産投資ということです。 不動産投資信託は証券取引所に上場され、株式と同じように取引できます。そのため不動産を投資対象としながら流動性のあるのが特徴です。 不動産投資自体が安定しており、手堅い資続きを読む（REIT）は、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10万～20万円前後の銘柄が多く、現物の不動産投資に比べて少ない資金で投資を始められます。

複数の不動産に対して投資が行われるため、リスクが分散され、流動性もあり換金もしやすいです。しかし株式市場と同じく市場の影響を受けやすいです。


クラウドファンディング

たくさんの人から資金を募集して、資金を調達するクラウドファンディングの中に、不動産投資があります。1口1万円から投資できるプロジェクトがあり、また運用が数カ月で終了するプロジェクトもあるため、敷居の低い不動産投資といえます。


少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

  • 自己資金が少なくすむため若い年代でも始めやすい

  • 少額から始めて徐々に大規模にするなど、調整ができる


少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

現物不動産投資とは、その名の通り現物の不動産に投資をすることです。上記で述べてきた物件（マンション・一棟・戸建て・土地など）を購入・所有し、貸し出すことでインカムゲイン（income gain）とは、投資の世界で用いられる用語のひとつです。不動産関連では、所有する建物を賃貸に出して得られる家賃収入が該当します。 そのほか株式や証券など、何かの資産を保有中に継続して得られる収入を指します。身近なところでは銀行預金の利子やFXのスワップポイントなどもインカムゲインです。 インカムゲインは、キャピタルゲインと比べて投資元本が減りづらく、安定性続きを読むを得ることを指します。そこにしか投資対象がなく、2つと同じ物件は存在しないので、投資対象が少ないといえます。投資するに値するいい物件はすぐ買い手が決まります。

REITは、投資対象に景気の影響を受けやすい高級物件などへの投資が含まれると、影響が出やすい場合があります。

クラウドファンディングは、投資できる金額に上限が設けられていたり、運用が数ヶ月と、投資規模が限られる場合があります。また、不動産投資ローンを組む場合に生まれるレバレッジ効果とは、不動産投資における投資効果として、自己資本だけでは小さいが、他人資本を使って大きく投資することで収益性が高まることを意味します。 レバレッジ（英語でleverage）とは、金融分野で「てこの原理」という意味です。 少額の投資で多額の利益を上げることを指します。100万円の自己資金を投資投資しても、そのリターンは100万円に見合う金額でしょう。しかし100万円を元手に続きを読むもなく、投資金額に見合うリターンを得る方法となります。


不動産投資の勉強方法

不動産投資において情報や知識はとても重要です。代表的なものは本での独学やセミナーやウェビナー（オンラインセミナー）への参加が挙げられます。特にセミナーやウェビナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家は講演にも慣れているので、理解しやすいはずです。

また、セミナーやウェビナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。


不動産投資に関するよくある質問

Q. どのような人が不動産投資をやっていますか?

年収500万円からの 一般的なサラリーマン・OLの方が多い傾向です。少額から始められるうえ、RENOSYでは賃貸管理など煩わしい業務は代行してくれるので、負担を掛けることなく始めることができます。


Q. ワンルームマンションとファミリータイプはどちらが投資に適してますか?

増加する単身者世帯に対し、供給が足りていないワンルームマンションの投資がおすすめです。ワンルームマンションはファミリータイプのマンションよりも物件価格が安いため、表面利回りとは、投資した金額に対する利子も含めた年間収益割合のことをいいます。 例えば150万円の金融商品を3年間運用したとします。分配金として1年目10万円、2年目15万円、3年目15万円取得し、3年目に売却価額200万円で売却した場合、3年間累計で90万円の利益と売却差益を生んでいます。年平均は30万円の利益となりますので投資金150万円に対する利益率、すなわち利回りは20%となります。続きを読むが高くなり、投資効率が良い面があります。 都市部における単身者世帯の増加は顕著で今後も高い需要が見込まれますので、空室リスクも低く賃料の安定も見込まれます。また、リフォームリフォームリフォームとは、古くなった建物を改修（原状回復）し、下がった価値を元の水準まで戻す行為です。古くなった家を元の姿に戻すことが目的なので、間取りや部屋の数は変えません。 リフォームの例としては、バスユニットやキッチンの交換、床の貼り替えや外壁の再塗装などが挙げられます。特に築年数が経過した賃貸アパートなどでは、借主が退去した後に、集客を目的として行われる傾向にあります。 リフォームに似た続きを読むやメンテナンスにかかる費用と期間もワンルームの方が有利です。


Q. 不動産知識のない初心者では難しいのではないでしょうか?


物件の選定に関しては、将来性のある立地かどうかを含め、収益のシミュレーションを事前に確認する必要があります。

Q. 不動産投資に失敗してしまうリスクはないのですか？


不動産投資をするうえでのリスクには大きく3種類あります。

  • 社会情勢

  • 運用の失敗

  • 自然災害

不動産に限らず、資産のポートフォリオを健全に保っていくうえで無視できないのが社会情勢です。例えば、デフレーションや金利の変化などが不動産投資をするうえでリスクとして挙げられます。

空室や入居者の家賃滞納を含む、運用の失敗が収益を上げられない原因になります。また、地震や風水害によって建物が貸し出せない状態になることも大きなリスクです。


Q. 不動産投資を始めるのにおすすめのエリアはありますか？

人口集中が進むことが想定されている都市部がおすすめエリアです。今後の日本は都市圏への人口集中と過疎化の進展が並行して進むことが想定されています。また、単身者世帯の増加も顕著ですが、対してワンルームマンションの供給が全く足りていない状況です。


Q. 東京都内におけるワンルーム規制はどのようなものがありますか?

東京都のワンルームマンション開発規制条例により、分譲ワンルームマンションの数はバブル期以降のピーク時に比べ約半減しています。増加する単身者世帯に対して、今後も供給が足りていない状態が続くと見込まれています。


Q. 不動産投資に失敗する人に特徴はありますか？

不動産投資をうまく運用できず、失敗してしまう人にはどのような特徴があるのでしょうか？


1. 不動産会社の言いなりになっている

信頼のおける不動産会社は良い物件の情報を教えてくれます。逆に素人からすれば、良い物件を見つけるためには、良い不動産会社とのつながりは不可欠といっても過言ではありません。

しかし、不動産投資は自己責任であり、オーナーは所有者である人自身です。決して不動産会社の言いなりにはならず、主体的に決断できなければ、不動産投資で継続的な成功は望めません。


2. セミナーなどに参加せず情報収集をしない

不動産会社などが定期的に行っているセミナーは情報収集に非常に適しています。最新のトレンドや基本的な知識まで幅広く理解することができます。無料で参加できることが多いので、参加するようにしましょう。

無料面談・セミナーのお申込みはこちらから↓↓


Q. 法人化はどのタイミングで行うのでしょうか？

不動産投資を継続的に行い、事業としての規模が大きくなってきた場合には法人化することも視野に入ります。

また収入や資産状況によっては個人として事業を進めていくよりも、払う税金が安くすむ場合が存在します。

ただし会社設立および維持には費用がかかります。 法人化はご自身の資産ポートフォリオをよくご確認のうえ、税理士など専門家と話し合いながら行うとよいでしょう。



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