新築戸建て仲介手数料が無料に

●仲介手数料とは？●

不動産売買の際には、仲介手数料（３％＋６万円＋消費税）がかかります。

価格５,０００万円の物件の仲介手数料は、１５６万円＋消費税になります。

１５６万円あれば、家具・家電や、設備のグレードアップができると思います。

もしくは住宅ローンを１５６万円を少なく借りた場合（３５年ローン・金利０．６％）月々の返済が約４，０００円（３５年だと約１７２万円）安くなります。

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新築で仲介手数料がなぜ必要？トラブルを未然に防ぐ方法とは

新築物件の購入には仲介手数料がかからないと思っている方はいませんか？実は、新築物件でも仲介手数料がかかるケースがあります。取引様態によって仲介手数料の有無は変わります。これを正しく理解せずに契約を行ってしまうと、後にトラブルとなることもあるのです。今回は、新築物件購入時の仲介手数料トラブルを未然に防ぐため、知っておきたい仲介手数料の仕組みについて詳しく説明していきます。

新築購入時に仲介手数料がトラブルの元となる理由

新築物件の購入に仲介手数料はかからないと思っていたのに、仲介手数料を請求されたためにトラブルとなるケースがあります。しかし、冒頭でもお伝えした通り、新築購入時にも仲介手数料がかかることがあります。仲介手数料の支払い義務は、物件が新築か中古かに関わらず「取引様態」によって発生の有無が決まるためです。

なぜ仲介会社が新築物件を仲介するのか

不動産会社が自社の新築物件を販売する場合、自社の宣伝活動で見つけた買主と契約を行います。しかし、買い手がなかなか見つからず宣伝活動の継続が厳しくなるケースや契約の白紙解除などでキャンセル住戸が出てしまうことがあります。このような場合、売主の不動産会社は早期売却をするためにも、仲介手数料の有無にかかわる取引様態を「売主」から「仲介」へ変更し、仲介会社が新築物件の仲介を行う場合があるのです。

新築の仲介手数料が高額になりやすいのもトラブルの理由

物件価格が高額になれば仲介手数料も高額になるため、新築物件の仲介手数料は高額になりやすいといえます。これも新築購入時の仲介手数料トラブルの一因でしょう。

新築物件の仲介手数料について知っておくべきこと

「売主」「代理」の取引様態では仲介手数料は発生しませんが、「仲介（媒介）」となっているときには仲介手数料が発生します。物件によって数十万～数百万円となるため、予算によっては購入物件に大きく影響する可能性があります。仲介手数料の仕組みや計算方法については、契約までに正しく理解しておくことをおすすめします。

どんなときに仲介手数料が発生するのか

仲介手数料の発生には、不動産の取引を行う際の取引様態が大きく関わります。販売される物件は取引様態がそれぞれ異なります。不動産会社が所有物件を自ら販売する「売主」、売主に代わって取引を行う「代理」、仲介会社を通して売買を行う「仲介（媒介）」の3つに分けられています。

取引形態が「売主」「代理」となる場合は、売主と買主が直接取引を行います。仲介会社を介さず取引を行うため、仲介手数料はかかりません。一方、「仲介（媒介）」となっている場合には、仲介会社を介して取引を行い、仲介手数料が発生することになります。新築物件であっても仲介会社への仲介手数料支払い義務が発生するのです。また、販売当初は「売主」であっても、状況によっては取引形態が「仲介（媒介）」へ変更されることがあります。契約までは、物件情報が最新であるかを常に確認しておくことが大切です。

新築住宅を購入する際は、トラブルを未然に防ぐためにも取引様態を確認した上で契約をすすめましょう。

仲介手数料の上限

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限額が決められています。つまり、仲介会社はこの上限額を超えて請求することはできず、請求した場合は違法となります。また下限はないため、仲介会社によって手数料に差がある場合があります。契約後にトラブルとならないためにも、必要な諸経費については事前に説明を受けておくことをおすすめします。

仲介手数料については、売買価格の200万円以下に5％、200万円超から400万円までに4％、400万円超に3％をかけた金額に消費税を足した金額が上限額となります。ただし、400万円超の物件には速算式を用いることができます。速算式は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」となるため、例えば3,000万円の物件では「3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝1,056,000円」が上限額となります。

あえて仲介会社にお願いするメリットはある？

高額な仲介手数料を支払ってまで仲介を依頼することに対して疑問を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、メリットは多くあります。特に売買に不慣れな買主であればその必要性は高くなります。

第3者としての物件の意見を聞ける

売主との直接契約では、仲介手数料がかからないというメリットがあります。しかし、不動産のプロである仲介会社を挟むことにより、その物件が買主の希望に合う物件であるかを客観的に判断し、取引が安全に進むよう常にサポートしてくれるのです。

入居後の不具合の相談ができる

仲介会社では、住まいに関わる会社とのさまざまな繋がりを持っています。万が一入居後に不具合が出てしまった場合でも、売買契約書に記載のある瑕疵担保責任の範囲内であれば売主と交渉を行い、範囲外であれば状況に応じた修理業者を紹介してくれます。住まいに関わることであれば、入居後にも相談ができるので安心です。

取り扱っている物件数が豊富なので別物件も紹介してもらえる

売買されるほとんどの物件は、不動産業者が加盟するサイトで情報公開されています。豊富な物件の中から、条件に合う物件を自社・他社を問わず紹介してくれるので、自分達では見つけられないような掘り出し物件との出会いも期待できます。

専門的な知識があるので安心できる

不動産のプロである仲介会社を介して売買を行えば、専門用語の多い契約書や手続きも説明をしながら進めてくれるので安心です。特に契約書には聞きなれない専門用語が多く、理解せずに契約書にサインをしてしまい、後で手付金放棄や違約金を支払う事態になってしまうこともあります。このようなトラブルを避けるためにも、仲介会社を介しての売買がおすすめです。

仲介手数料のトラブルが起こらないようにするには

仲介会社に仲介手数料について事前に確認する

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によりその上限金額が定められてはいますが、下限はありません。そのため、同じ物件でも仲介会社によって金額に差がある場合があります。気になる場合には事前に問い合わせ、金額の確認をしておくと良いでしょう。

仲介手数料の額が抑えられる仲介会社に相談する

購入にかかる諸経費を少しでも抑えたい人は、仲介手数料を安く設定しているリビンのような仲介会社へ依頼すると良いでしょう。売買価格によって変動する仲介手数料は、売買価格が高額となれば仲介手数料も高額となります。仲介手数料が安くなることで物件のグレードアップやオプション追加が可能になることもあります。後で後悔しないためにも、手数料の金額は事前に相談しておきましょう。

新築戸建ての仲介手数料に関するよくある質問

そもそもなぜ物件購入時に不動産会社へ仲介手数料を支払うの？

不動産会社は、買主に代わって売主を探し、契約を進めます。その契約が締結した際に、成功報酬という形で仲介手数料の支払いが発生します。

仲介手数料がかかる新築物件とかからない新築物件、どちらが多い？

新築物件の場合、仲介手数料はかからないケースのほうが多いです。取引様態が「仲介（媒介）」の場合のみ、仲介手数料がかかります。

新築物件購入で仲介手数料を支払うタイミングは？

通常の仲介手数料と同じく、売買契約成立のタイミングで支払い義務が発生します。物件の引き渡し時に支払うケースや、契約締結時と引き渡し時の2回に分けて支払うケースもあります。

仲介手数料以外の、新築物件の購入時にかかる諸費用を知りたい。

物件が決まった直後に支払う「手付金」や「申込証拠金」のほか、ローン契約する場合の「印紙税」や「購入諸費用」などがかかります。

新築物件購入時に仲介手数料がかかるかどうか事前に知りたい。

不動産会社へ問い合わせをすれば確認ができます。記事内でご紹介している通り、リビンではWebフォームで物件の仲介手数料の金額をかんたんに確認いただくことができます。

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「売り主」と「仲介会社」の違い

物件の売買は、「買い主」と「売り主」が売買契約を締結し、買い主が代金を支払い、売り主が物件を引き渡すことで成立する。これが基本的な契約形態となっています。

新築一戸建ての売買の場合、この「売り主」に該当するのは、多くがデベロッパーやハウスメーカーです。建売住宅の建築・販売、注文住宅の工事請負を受けているような会社と直接契約して、家の建築や購入をやりとりしながら進めていくことになります。

一方で、不動産広告などを見ていると、「販売代理」「仲介（媒介）」といった項目で会社名が記載されているのを目にすることがあります。これは、買い主と売り主の間に第三者が入るということを意味します。その一つが「仲介会社」です。

仲介会社は、文字通り、売り主と買い主の間を仲介する役目を受け持ちます。賃貸物件を探すときに不動産会社を訪れるケースを想像するとわかりやすいでしょう。

仲介会社は、物件購入を検討している買い主に対して、可能な限り希望通りの物件を紹介します。物件が見つかったら、売り主であるハウスメーカーや工務店との間に入っていろいろな調整を行い、最終的に契約手続きを行うまでの段取りをつけてくれるというわけです。したがって、買い主はデベロッパーやハウスメーカーと直接ではなく、仲介する不動産会社とやりとりすることになります。

仲介手数料の計算方法

仲介会社を通して契約が成立した場合、仲介会社に「仲介手数料」を支払うことになります。また、仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、どれだけ相談しても、最終的に契約が成立しなければ支払う必要はありません。

この仲介手数料は、法律で下記のように上限額が決まっており、多くはこの金額が請求されます。計算に用いる「取引金額」は「消費税を含まない売買価格」です。一方、仲介手数料は消費税の課税対象ですので、別途消費税がかかります。

売買する物件の取引金額のうち、200万円以下の部分に対して………………取引金額の5％
売買する物件の取引金額のうち、200万円超400万円以下の部分に対して… 取引金額の4％
売買する物件の取引金額のうち、400万円超の部分に対して…………………取引金額の3％

たとえば、税抜き1000万円の物件を購入する場合の仲介手数料の上限額は、以下のように計算します。

（1）1,000万円のうち、0～200万円までの部分に対して　　　→200万円×5％＝10万円
（2）1,000万円のうち、200万円～400万円以下の部分に対して　　　→（400万円−200万円）×4％＝8万円
（3）1,000万円のうち、400万円超の部分に対して　　　→（1000万円−400万円）×3％＝18万円
（1）＋（2）＋（3）＝合計36万円（税抜）

この金額は下記の式で速算できます。

物件の売買金額が200万円以下の場合………………取引金額の5％
物件の売買金額が200万円超400万円以下の場合… 取引金額の4％＋2万円
物件の売買金額が400万円超の場合…………………取引金額の3％＋6万円

税抜き3,000万円の物件を購入する場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円という計算です。

なお、新築ではなく中古でも、仲介手数料は同じ計算式となります。

新築を設計するときの5つの注意点

新築を建てるときは、間取りや生活動線など、設計の段階で失敗することがあります。ここでは、新築の設計で失敗しないために、理解しておきたい5つの注意点について説明します。

1.家族構成を見越した間取り

「新築を建てるときは間取りを考えて」と、一度は耳にしたことがあるはずです。間取りを考えるときは、今の家族構成ではなく、将来の家族構成を見据えて設計する必要があります。建てた家は、生涯の住み家です。子どもが生まれたら、2人目が生まれたら、子どもが高校生になったら、自分たちだけになったら、老後は、とライフプランに合わせた設計にすることが大切です。あとから仕切って部屋を増やせる拡張性や、夫婦と子どものプライベート空間を意識した間取りにしましょう。

2.水回りの位置関係

水回りの失敗として、キッチンの形や洗面所の位置が挙げられます。例えば、人気のあるアイランドキッチンのデメリットは、来客時にキッチン周りが丸見えになることです。また、洗面所を脱衣所に付けると、他の家族が脱衣所を使っているときに、洗面所を使えないデメリットがあります。分けた場合は、スペースが余分に必要となる面もあるため、非常に悩ましい問題です。水回りは、あとからリノベーションして移動させると、費用が多くかかってしまいます。そのため、新築を建てるときは、水回りの位置に注意して設計する必要があります。

3.生活動線の確保

生活動線とは、トイレやお風呂場などへの行き来など、生活するときに主に使用するルートです。生活動線が複雑だと、最新の設備を付けた新築住宅であっても、生活しにくい家になってしまいます。各部屋に行き来しやすいかどうかは、設計段階で確認しておきましょう。また、階段の位置も生活動線を考えるうえで大切です。リビングを通らないと階段に行けない作りは、子どもの出入りを確認できます。しかし、子どもの友達が遊びに来たときは、リビングを通る必要があるということも忘れてはいけません。新築を建てるときは、どのような生活を想定するかが重要です。

4.十分な収納

建売住宅では、クローゼットなどの収納が十分に備わっていますが、新築を建てるときは、自分たちで収納スペースを確保しなくてはいけません。間取りが狭くなるのを避けて、収納を少なくしてしまうと、家族が増えたときに困るでしょう。また、収納の形もさまざまです。奥行きの広さや高さなど、大きければよいというわけではありません。例えば、シューズクロークは、高さがあるため上まで靴を収納できたり、ベビーカーを置くスペースを確保できたりするメリットがあります。しかし、スペースが必要になるため、他の間取りを圧迫する可能性があります。収納の大きさや場所に注意して、新築住宅の設計をしましょう。

5.コンセントの位置

新築住宅を建てるときは、コンセントの位置や数にも注意しましょう。コンセントの数を多くすると、家具と被ったり、部屋の見栄えが悪くなったりすることがあるので注意が必要です。コードレス掃除機用にクローゼット内や、寝室の枕元にコンセントを付けるなど、実際に生活したときを考えて配置するとよいでしょう。

新築を建てるときの依頼先の注意点

新築住宅を建てるときは、どんなデザインにするか、壁紙の色はどうするか、夢が膨らみます。理想の新築住宅を建てるには、依頼先との意思疎通が大切です。新築住宅を建てるときの主な依頼先は3つ。ここでは、新築住宅を建てるときの依頼先に関する注意点を説明します。

ハウスメーカー

ハウスメーカーとは、新築住宅の設計・施工・アフターサービスをおこなう住宅建設会社です。総合的にサポートしてくれるため、住宅に関する知識がなくても安心して任せられます。施工期間を短く大量に生産するため、自由な設計ができない場合もあります。また、宣伝費や人件費により、費用が高くなる傾向にあることが注意点です。

工務店

工務店とは、大工などの職人を管理する業者です。実際に現場で家を建てる職人と直接やり取りできるため、自由度の高い設計ができます。しかし、デザインなどの提案力は決して高いとは言えないことに注意が必要です。「こんな内装にしたい」「この素材で作って欲しい」など、具体的な案があり、こだわった新築住宅を作りたい人に向いています。

設計事務所

設計事務所とは、家のデザインや設計を提案する建築家が所属する事務所です。設計事務所が作った設計をもとに、工務店が家を建てていきます。設計事務所の仕事は、施主の希望に沿った設計図書を作成することと、設計図書どおりに家が建てられているかの確認です。設計事務所に依頼するときの注意点は、デザインなどの指向が合った事務所を選ぶことです。設計事務所によって、得意とするデザインが異なるため、しっかりとリサーチする必要があります。

新築を建てるときのポイント

注意点だけでなく、新築住宅を建てるときに成功するポイントも理解しておきましょう。

周辺環境もチェックする

新築住宅を建てるときは、周辺環境に合わせて設計することが大切です。例えば、窓の位置に失敗すると、隣の家のベランダから家の中が丸見えになることもあります。家の周囲に合わせて間取りを設計することが、成功のポイントです。また、新築住宅を建てる場所も、マイホームで成功するために大切なポイントです。日当たりのよさや学校の場所など、生活するうえで重要な点はしっかりと確認しましょう。

予算や土地に合わせた依頼先を見つける

新築住宅を建てるときは、依頼先の選び方がポイントです。失敗を避けるには、自分たちの希望を組んでくれる依頼先を見つける必要があります。土地や予算を考慮しながら、お互いに意見を出し合える関係が理想です。先述した依頼先の注意点をもとに、自分たちに合う依頼先を見つけましょう。

おわりに

新築物件の購入では、ほとんどのケースで仲介手数料はかかりません。ですが、取引様態が「仲介（媒介）」となっている場合については、仲介会社を介しての売買となるため、仲介手数料がかかってしまいます。少しでも諸経費を抑えたいという場合には、仲介手数料が安く設定されている会社を選ぶと良いでしょう。